AKTUELLES 

Profitieren Sie von zusätzlichen Einsparungen exklusiv für Mitglieder.

BLACK FRIDAY IM JULI Angebote mit bis zu 25% Nachlass. Und als Verbandsmitglied sparen Sie zweimal

- zusätzlich bis zu 20% on top.

Die Ersparnisse erhalten Sie durch Ihre Gutscheincodes.

Die Angebote sind online verfügbar und nur solange der Vorrat reicht.

Hier...  finden Sie weitere Infos zum Erhalt eines Mitglieder-Vorteilcodes.

Sichern Sie sich Ihre Extra-Rabattierung mittels eines Gutscheinrabatts beim Procedere Ihres Bestellvorgangs. 

 Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung veröffentlicht

Am 20. September 2023 hat die Fachkommission Städtebau die Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) zur Kenntnis genommen. Seit dem 05.10.2023 sind sie auf der Homepage des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) veröffentlicht (www.bmwsb.bund.de/ImmoWertA).

Die Muster-Anwendungshinweise geben wichtige Hilfestellungen und werden zur Anwendung empfohlen, um eine möglichst einheitliche Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sicherzustellen.

Die Erarbeitung der Anwendungshinweise wurde durch eine fachliche Arbeitsgruppe aus der Praxis begleitet. Besonderer Dank ging seitens des Ministeriums an die Mitglieder der Arbeitsgruppe unter Ihnen Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger, der dort den BDGS vertrat.

Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer beim Finanzamt für die Inanspruchnahme der AfA

Am 22.02.2023 hat das Bundesfinanzamt in einem Schreiben die Grundsätze für die Inanspruchnahme der AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG verbindlich geregelt.

Für den Nachweis der Restnutzungsdauer gilt danach:

• ein Gutachten zum Nachweis der verkürzten Restnutzungsdauer ist durch einen Sachverständigen gemäß Ziffer 22 des Schreibens zu erbringen ("…. durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind“);
   
• dass, dieses Gutachten den Nachweis der verkürzten Restnutzungsdauer als Auftragszweck hat - also kein allgemeines Verkehrswertgutachten sein darf; 
  
• die Restnutzungsdauer-Annahmen gemäß ImmoWertV keinen Nachweis darstellen.

Zum Schreiben des BMF:

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2023-02-22-absetzung-fuer-abnutzung-von-gebaeuden-nach-der-kuerzeren-tatsaechlichen-nutzungsdauer.pdf?__blob=publicationFile&v=1

UNVERBINDLICHE HONORAREMPFEHLUNG 2023

Jahressteuergesetz 2022 - Änderungen des Bewertungsgesetzes

Per Jahressteuergesetz 2022 wurde das Bewertungsgesetz geändert. 

Die Änderungen (bereits für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022) erhöhen die Komplexität des Bewertungsverfahrens und führen in der Regel auch zu höheren Immobilienwerten und damit zu einer höheren Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Die wesentlichen Änderungen: 

• Die Gesamtnutzungsdauer für die Gebäudearten Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum und gemischt genutzte Grundstücke wird entsprechend der ImmoWertV von 70 auf 80 Jahre erhöht. Die Verlängerung wirkt sich im Ertragswertverfahren und im Sachwertverfahren erhöhend aus.

• Bei einer Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren (anwendbar z.B. bei Mietwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken) wird die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten und die Höhe der Liegenschaftszinssätze geändert:

• Bei einer Immobilienbewertung im Sachwertverfahren (anwendbar z.B. für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn kein Vergleichswert vorliegt) wird sich die Ermittlung des Gebäudesachwertes zukünftig ebenfalls stark an die ImmoWertV anlehnen:
• • Die für den Sachwert zugrunde zu legenden Regelherstellungskosten werden nicht nur mit den Baupreisindizes, sondern mittels einem Regionalfaktor und einem Alterswertminderungsfaktor an die Marktlage angepasst.
  • Durch den Regionalfaktor wird das regionale Baukostenniveau berücksichtigt. Stellen die Gutachterausschüsse keinen geeigneten Regionalfaktor zur Verfügung gilt ein Regional-faktor von 1,0.
  • Der Alterswertminderungsfaktor löst die bisherige Alterswertminderung ab. 
  • Soweit keine geeigneten Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse zur Verfügung stehen, sind gem. § 191 Abs. 2 BewG die in der Anlage 25 (zu § 191) bestimmten Wert-zahlen anzuwenden.

Die beschriebene Steuererhöhung wird im Wesentlichen durch die Anhebung der Wertzahlen in der Anlage 25 verursacht. Hier wird es für sämtliche Gebäudearten deutlich höhere Wertzahlen geben. Bei Einfamilien- und Zweifamilienhäusern werden die Wertzahlen in der Regel um 0,4 erhöht.  

Auch wenn die Auswirkungen der geplanten Änderungen vom Einzelfall abhängig sind, so dürften die Änderungen – insbesondere bei der Bewertung von Immobilien, die bisher mangels entsprechender Daten der Gutachterausschüsse bspw. hinsichtlich Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren nur auf Basis der gesetzlichen Standards bewertet wurden – in vielen Fällen zu einer höheren Bewertung führen.

Die höheren Immobilienwerte werden ab 2023 bei einer Schenkung oder im Erbfall der Besteuerung zugrunde gelegt und werden – abgesehen von Freibeträgen oder Steuerbefreiungen - die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer erhöhen.

Eine Übertragung von Immobilienvermögen im Wege der Schenkung könnte noch in diesem Jahr empfehlenswert sein. Dabei wäre der voraussichtliche Bewertungsunterschied und die mögliche Steuerersparnis für die Immobilie zu ermitteln. Eine Abwägung der Bewertungs- und Übertragungskosten und ebenso außersteuerlicher Interessen sollte auch unter Hinzuziehung eines Steuerberaters erfolgen.

Fundstelle Gesetzestext:

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_IV/20_Legislaturperiode/2022-12-20-JStG-2022/4-Verkuendetes-Gesetz.pdf?__blob=publicationFile&v=2

Bundesministerium der Finanzen:

Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung), Stand August 2022

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. 

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). 

Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.  

Die Hilfen finden Sie unter folgendem Link:

https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html

NEUE IMMOWERTV 2022 in Kraft

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 wurde am 19. Juli 2021 im Bundesgesetzblatt I S. 2905 veröffentlicht. Sie ist zum 1. Januar 2022 in Kraft getreten. 

Hier der Link zur Verordnung

Seit 09.12.2021 ist das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen (BMWSB) für das städtebauliche

Wertermittlungsrecht zuständig.

Mit Stand vom 22.12.2021 liegt ein Entwurf der Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) vor. 

Neben in erster Linie beteiligten Ländern, Verbänden und kommunalen Spitzenverbänden können bis zum 31.03.2022 auch Interessierte eine Stellungnahme zum Entwurf der ImmWertA abgeben (s. auch unter Link oben).

Es folgt seitens des Ministeriums die Überarbeitung der NHK 2010 durch Unterstützung einer projektbegleitenden Arbeitsgruppe.

Der Verband wird in dieser Arbeitsgruppe durch Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger vertreten.

DELL TECHNOLOGIES VORTEILSPARTNERSCHAFT

Gerne stellen wir Ihnen unsere Vorteilspartnerschaft mit DELL Technologies, einem der führenden Computerhersteller vor. 

DELL bietet leistungsfähige Rechner, Server und Storage Lösungen, sichere Vernetzung sowie Services- und Finanzierungsangebote. 

Ein spezialisiertes Team aus Technologieberatern berät Sie kostenfrei. 

Freuen Sie sich auf exklusive Rabatte.

Änderung des Bewertungsgesetzes in § 198 Abs. 1-3 BewG

Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts in Erbschafts- oder Schenkungsangelegenheiten

Wer Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erbringen darf, ist schon lange umstritten. 

So hält der Bundesfinanzhof seit 2013 in seinen Urteilen vom 11. September 2013, Az.: II R 61/11 und 5. Dezember 2019, Az.: II R 9/18 an seiner Auffassung fest, dass der Nachweis nur durch ein Gutachten erbracht werden kann, das der örtliche Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat. 

Die Finanzverwaltung wich ebenso lange davon ab mit der Vorstellung, dass der Steuerpflichtige den Nachweis durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen führen kann, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt (s. RB 198 Abs. 3 Satz 1 ErbStR 2019). Die Finanzbehörden haben damit in den vergangenen Jahren auch qualifizierte Freie Sachverständige für diese Gutachten zugelassen. Hier hat sich jedoch in den letzten Jahren ebenfalls zunehmend die Meinung verfestigt, dass darunter Personen zu verstehen sind, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Dazu gibt es gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 2. Dezember 2020 (BStBl. I 2021).

Diese von der Finanzverwaltung per Erlass geforderte Qualifikation für Gutachter ist nun auch in § 198 BewG ergänzt worden (vgl. auch GuG 5/2021, S. 317).

§198 Abs. 2 BewG lautet: Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses i.S.d. §§ 192 ff. des Baugesetzbuches oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen. (geltend ab dem 16.07.2021 und gem. § 265 BewG Abs. 12 auf Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 anzuwenden).

Die Wortwahl in § 198 Abs.2 BewG ist durch die Verwendung des Wortes „regelmäßig“ nicht ganz eindeutig. Die hier angegebenen zugelassenen Gutachten könnten ausschließlich gemeint sein, es könnte bei bestimmter Auslegung aber auch bedeuten – dies ist die Regel und es kann Ausnahmen geben.

Prinzipiell wird es aber sehr schwierig werden für die Anerkennung von Gutachten freier Sachverständiger. Es ist auf jeden Fall zu raten, den Auftraggeber über die eigene Qualifikation vor Annahme eines Gutachtenauftrags zu informieren und vorab eine Klärung mit dem zuständigen Finanzamt zur Möglichkeit der Anerkennung des Gutachtens herbeizuführen.

MARKTGERECHTE VERKEHRSWERTERMITTLUNG ERHALTEN UND STÄRKEN!

Zahlreiche Immobilienverbände haben in einer gemeinsamen Presseerklärung zur geplanten ImmoWertV-Novelle Stellung bezogen. Auch der BDGS hat das gemeinsame Vorhaben entsprechend unterstützt.

In der Erklärung vom 11. Februar 2021 heißt es:

"Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) hat im Juni 2020 einen Referentenentwurf für ein neues Wertermittlungsrecht (ImmoWertV2021) vorgestellt. Zahlreiche Verbände kritisierten den Entwurf massiv. Insbesondere wurde bemängelt, dass der Entwurf die Immobilienbewertung in ein überfrachtetes Normenkorsett mit fachlich fragwürdigen Einzelvorgaben packt und in keiner Weise die eigentlichen Herausforderungen der Verkehrswertermittlung löst. „Letztlich wird eine marktgerechte Bewertung verhindert, da anstelle der direkten Beobachtung des Immobilienmarktes die starren, amtlichen Modelle in den Vordergrund gerückt werden“, sagt Brigitte Adam, stellv. Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Bilanzierung und Bewertung. „Der nun seit Anfang Februar vorliegende überarbeitete Referentenentwurf stellt keine Lösung für den grundsätzlich falsch eingeschlagenen Weg dar.“

Aus diesem Grund fordert eine verbändeübergreifende Initiative, bestehend aus ZIA, RICS, BIIS, gif, BVS, IVD und BDGS das Ministerium auf, allenfalls die im Entwurf vom Ministerium selbst als Alternative angedachte „kleine Lösung“ für die steuerliche Bewertung umzusetzen. Des Weiteren sollte zügig ein runder Tisch mit Experten aus den beteiligten Fachverbänden einberufen werden, um sinnvolle Lösungen für die tatsächlichen Herausforderungen im Bereich der Verkehrswertermittlung und deren Verordnung zu finden.

Der vorliegende Entwurf würde laut Prof. Dr. Andreas Link, Leiter der Kompetenzgruppe Marktwertermittlung bei der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.), zu einer deutlichen Verunsicherung sowie Unklarheiten in der Verkehrswertermittlung führen. „Durch den angestrebten „Modellzwang“ und die für alle Sachverständige verbindliche „Systemkonformität“ würden die Gutachterausschüsse und Katasterämter faktisch die alleinige Deutungshoheit über Verkehrswerte erlangen, ohne dass sie die für eine fachliche Verifikation erforderlichen Grundlagen ihrer Untersuchungen veröffentlichen. Das kann nicht Sinn einer Verordnung für eine sach- und marktgerechte Verkehrswertermittlung sein.“

...